Grundsteuerreform

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Grundsteuerreform 2022

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Warum die Grundsteuer reformiert wurde

 

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen. Dies ist ein Verstoß gegen die gesetzliche Gleichbehandlung.

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die Vorschriften zur Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1. Januar 2022.

Das bisherige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde beibehalten:

  1. Schritt: Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Schritt: Berechnung des Grundsteuermessbetrags
  3. Schritt: Festsetzung der Grundsteuer 

 

So funktioniert das Bundesmodell

 

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete (pro qm)

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts an diesen Werten:

  • Herstellungskosten 
  • Grundfläche
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Der Grundsteuerbescheid kommt wie bisher von der Gemeinde.

Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

 

Welche Bundesländer haben eigene Regelungen zur Grundsteuer?

 

Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung. Durch eine sogenannte Öffnungsklausel haben

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Hamburg
  • Hessen
  • Niedersachsen

eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. 

 

  • Saarland
  • Sachsen

wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Unabhängig davon, ob es sich um das Bundesmodell oder das Landesmodell handelt: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1. Januar 2025.

 

Was müssen Eigentümer tun?

 

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Die Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies wird ab 1. Juli 2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31. Oktober 2022. 

Achtung: Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Dementsprechend erhalten Sie kein Schreiben vom Finanzamt per Post. Damit Ihr Steuerberater für Sie tätig werden kann, benötigt dieser verschiedene Angaben und Unterlagen. Auch müssen Sie ihm eine Vollmacht erteilen.

 

Welche Unterlagen sind für die Erklärung erforderlich?

 

Für jedes Objekt werden für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts insbesondere diese Angaben benötigt:

  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • mehrere Gemeinden [ja/nein]
  • Mieteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal [ja/nein]

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Mein-Steuer-Coach.de unterstützt Sie bei allen Schritten mit der Datenbeschaffung aus diversen Quellen und verringert damit Ihre manuelle Datenerfassung. 

 

Haben Sie Fragen?

 

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